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Précisions sur la notion de copropriétaire « opposant »

Civil - Immobilier
18/07/2018
Un copropriétaire qui s’oppose à une décision mais vote en faveur de certaines résolutions prises consécutivement à celle-ci peut la contester, en sa qualité de copropriétaire « opposant ».
Un copropriétaire a assigné le syndicat de copropriétaires en annulation de la décision de l’assemblée générale supprimant le poste de concierge et à laquelle il s’était opposé. Il s’était par ailleurs prononcé en faveur de certaines décisions soumises au vote à la suite de cette suppression (recours à une société d’entretien, pose de boites aux lettres, vente de la loge pour laquelle il avait notamment fait une offre d’achat).

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (JO 11 juill.) prévoit que les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants (v. Le Lamy Droit immobilier 2017, n° 5411). Ce copropriétaire avait-il la qualité « d’opposant » ?

La Cour d’appel de Paris (CA Paris, Pôle 4, ch. 2, 15 févr. 2017, n° 15/12099) a fait droit à sa demande. Pour les juges du fond, le fait que ce copropriétaire ait « voté en faveur de certaines des résolutions prises consécutivement à la décision de suppression du poste de concierge, n'a pas pour effet de modifier la nature de son vote sur la résolution nº 13 ; son opposition à cette suppression ne lui interdit nullement de voter, favorablement ou non, sur les décisions à prendre compte tenu de cette suppression ; les résolutions nº 15, 16 et 19 et 20 ne sont connexes à la résolution nº 13 que parce que celle-ci a été adoptée, sinon elles n'auraient pas été soumises au vote des copropriétaires ; de plus, les résolutions sont indépendantes entre elles et chaque propriétaire a le droit de voter sur chacune d'elles ».

À l’appui de son pourvoi, le syndicat soutient « que dès lors qu’une assemblée a voté la suppression du poste de gardien et que les autres résolutions ne sont que la conséquence logique de cette décision, l’ensemble des résolutions forme un tout indivisible ; (…) faute de s’être opposé aux résolutions connexes (…) [le copropriétaire] ne pouvait se prévaloir de la qualité d’opposant pour réclamer la nullité de ladite résolution, formant un ensemble unique et indissociable avec les autres résolutions, au regard desquelles il n’avait pas la qualité d’opposant ».

Cette analyse n’est pas partagée par la Haute juridiction qui retient que la Cour d’appel de Paris a retenu à bon droit que le vote en faveur de certaines des résolutions prises consécutivement à cette décision n’avait pas pour effet de modifier la nature du vote sur la résolution contestée et en a exactement déduit que la demande d’annulation était recevable au regard de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

Rappelons qu’il doit y avoir un vote distinct pour chacune des questions posées (Cass. 3e civ., 14 janv. 2009, n° 08-10.624, Bull. civ. III, n° 11, Rev. loyers 2009/894, no 931 : « chaque résolution proposée au vote de l'assemblée générale ne peut avoir qu'un seul objet » ; v. aussi Le Lamy Droit immobilier 2017, n° 5396).

Pour aller plus loin, sur la contestation des décisions de l’assemblée générale, v. Le Lamy Droit immobilier 2017, nos 5408 et s.